Nuevos controles sobre los bienes inmuebles de las Sociedades por Acciones Simplificadas (“SAS”)
El 6 de mayo de 2020 fue publicada en el Boletín Oficial, la Resolución General Nº 22/2020 de la Inspección General de Justicia (en adelante, respectivamente, la “Resolución” y la “IGJ”). A través de la Resolución se resolvió modificar la normativa aplicable a las Sociedades por Acciones Simplificadas (“SAS”), estableciendo nuevos controles acerca de sus actividades comerciales que involucren bienes registrables.
Debajo se enumeran los aspectos más relevantes de la Resolución:
i) La IGJ coordinará con el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (“RPI”) la obtención de información sobre la existencia de operaciones de constitución de derechos reales sobre inmuebles, en las cuales los adquirentes, acreedores o cesionarios, hubieren sido SAS inscriptas en la IGJ o en cualquier otro Registro Público de jurisdicción provincial.
ii) La IGJ podrá adoptar otras medidas, que se enumeran con carácter enunciativo:
a. Requerir información adicional a la brindada por el RPI, recabándola de:
- Quien en representación de la sociedad adquirente haya comparecido al acto; y/o
- El escribano autorizante; y/o
- Quienes por sí o por representante aparezcan como enajenantes de los bienes o deudores por obligación con garantía hipotecaria o cedentes de derechos hipotecarios según el caso; y/o
- La administración del consorcio de copropietarios a que corresponda el inmueble; y/o
- El encargado del edificio donde funcione el consorcio de propietarios.
b. Realizar por sí o en coordinación con otros organismos, inspecciones sobre los bienes inmuebles, con el objeto de establecer su destino y condiciones o situación de utilización económica por parte de la sociedad adquirente y, en su caso, la ubicación de su sede efectiva de la dirección o administración.
c. Requerir de organismos de control y registro de jurisdicción provincial, direcciones de comercio interior o similares, su colaboración mediante diligencias tendientes a conocer la situación empresarial de la sociedad en dicha jurisdicción.
iii) La IGJ, en base a la información obtenida, determinará si los bienes registrables se hallan o no afectados al desarrollo o financiamiento de una actividad económica organizada de producción de bienes y servicios destinados al mercado y desarrollada profesionalmente a su riesgo por la sociedad, y destinada al mercado.
En caso negativo, la IGJ promoverá o encomendará la promoción a través del Ministerio Público o los agentes fiscales, según el caso, de las acciones judiciales necesarias para, según corresponda:
a. Declarar la inoponibilidad de la personalidad jurídica de la sociedad y los bienes o derechos de que ésta fuere titular,
b. Imputar esos bienes y derechos al socio o socios controlantes que hicieron posible su adquisición, o bien
c. Disponer la disolución y liquidación de la sociedad.
iv) Las previsiones antes mencionadas podrán hacerse extensivas en lo pertinente a actos relativos a bienes inscriptos o que se inscriban en otros registros, coordinando al efecto con las autoridades respectivas las medidas o diligencias necesarias; como así también a actuaciones en procesos concursales de las sociedades consideradas la Resolución.
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New controls for the Simplified Stock Corporations’ (“SAS”) real estate
On May 6th, 2020 the General Resolution No. 2/2020 of the Public Registry of Commerce of the City of Buenos Aires (hereinafter, respectively, the "Resolution" and the "IGJ") was published in the Official Gazette. The Resolution modified the current regulations applicable to the Simplified Stock Corporations (“SAS”), establishing new controls regarding their commercial activities involving real estate.
The most relevant aspects of the Resolution are listed below:
i) The IGJ will coordinate with the Real Estate Registry of the City of Buenos Aires (“RPI”) the gathering of information on the existence of operations for the creation of rights in rem over real estate, in which the purchasers, creditors, or assignees, are SAS registered before the IGJ or any other Public Registry of Commerce of provincial jurisdiction.
ii) The IGJ may pursue other measures, including, but not limited to:
a. Require additional information to that provided by the RPI, collecting it from:
- The individual who acted on behalf of the acquiring company in the relevant transaction; and/or;
- The public notary who authorized the transaction; and/or;
- Whoever, on his own behalf or acting through a proxy, appears as the transferor of the property, as a debtor of the mortgage-backed obligation, or as a grantor of mortgage rights; and/o;
- The management of the owners’ association to which the property belongs; and/or
- The building manager where the owners’ association is domiciled.
b. Perform inspections upon the properties either by itself or with cooperation from other agencies in order to find out its destination, conditions or economic use by the acquiring company and, when applicable, the location of the actual headquarters of the company.
c. Require the collaboration of provincial controlling agencies, public registries, boards of domestic trade or similar agencies, with the aim of knowing the economic status of the company in the relevant jurisdiction.
iii) The IGJ, based on the collected information, will determine if the property is affected or not to the development or funding of an organized economic activity that produces goods and services destined to the market, and professionally developed at the company own risk, devoted to the market.
If not, the IGJ will pursue or entrust to the Public Prosecutor's Office or the fiscal agents, the necessary legal actions, according to each case, so as to:
a. Declare the unenforceability of the legal personality of the company and the assets or rights that it is the holder of,
b. Attribute said assets and rights to the partner or controlling partners that made the acquisition possible, or
c. Declare the dissolution and liquidation of the company.
iv) The previously mentioned provisions can also be applied to other acts involving registered property or to be registered before other registries, coordinating with the respective authorities the necessary procedures or measures; as well as to reorganization and bankruptcy proceedings of the companies contemplated in the Resolution.
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