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ALERTA DE NOVEDADES LEGALES
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LEGAL NEWS ALERT
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Derecho Inmobiliario
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Real Estate Law
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Se habilita la posibilidad de constituir hipotecas divisibles y sobre derechos de superficie, a fin de promover el desarrollo temprano de proyectos inmobiliarios
El Decreto Nº 1017/2024 (el “Decreto”), publicado en el Boletín Oficial el 13 de noviembre de 2024, establece la posibilidad de constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios que serán divididos para propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o subdivisión en parcelas, con la finalidad de financiar de forma temprana desarrollos inmobiliarios, incluso desde su etapa inicial, comúnmente conocida como “de pozo”.
Para ello, se deberán cumplir algunos requisitos, tales como: (i) el inmueble deberá estar libre de gravámenes (o estos deben ser reconocidos por el acreedor); (ii) se deberá contar con un proyecto detallado de subdivisión, que especifique las características de las unidades o lotes; (iii) las partes deberán acordar la división de la deuda y de la garantía hipotecaria para cada unidad o lote y (iv) los Registros de la Propiedad deberán indicar expresamente la divisibilidad de la hipoteca.
Asimismo, el Decreto señala que se podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 y 2206 del Código Civil y Comercial de la Nación. Esta posibilidad permitiría al propietario del inmueble donde se desarrollará el proyecto constituir derecho de superficie y que el titular del derecho de superficie constituya una hipoteca sobre dicho derecho en favor de terceros.
Para mayor información, por favor contactar a Guillermo E. Quiñoa.
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The possibility of establishing divisible mortgages and mortgages on surface rights has been introduced to promote the early development of real estate projects
Decree No. 1017/2024 (the “Decree”), published in the Official Gazette on November 13, 2024, establishes the option to constitute divisible mortgages on properties designated for real estate projects that will be subdivided for horizontal property ownership, real estate complexes, or parcel subdivisions, with the aim of providing early financing for real estate developments, even from their initial stages, commonly known as "off-plan".
To achieve this, several requirements must be met, including: (i) the property must be free of encumbrances (or existing ones must be recognized by the creditor); (ii) there must be a detailed subdivision plan specifying the characteristics of the units or lots; (iii) the parties must agree on the division of the debt and the mortgage security for each unit or lot; and (iv) Property Registries must expressly indicate the divisibility of the mortgage.
Additionally, the Decree specifies that a mortgage may be constituted on the surface right, in accordance with Articles 2120 and 2206 of the Civil and Commercial Code of the Nation. This option would allow the owner of the property where the project will be developed to establish a surface right and that the holder of the surface right establishes a mortgage on that right in favor of third parties.
For further information, please refer to Guillermo E. Quiñoa.
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Derecho Cambiario
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Foreign Exchange Regulations
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El BCRA modifica las Normas Cambiarias aplicables al repago de endeudamientos financieros
A través de la Comunicación “A” 8129 de fecha 7 de noviembre de 2024, el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”) modificó las Normas Cambiarias relativas al repago de endeudamientos financieros.
En primer lugar, se modificaron los términos y condiciones en virtud de los cuales los residentes que deban realizar pagos de servicios de (a) deudas financieras con el exterior, o (b) títulos de deuda locales pueden acceder al Mercado Libre de Cambios con anterioridad a los plazos admitidos por la normativa general.
En tal sentido, los residentes podrán acceder al Mercado Libre de Cambios con anterioridad al vencimiento de dichos servicios en tanto (i) los fondos adquiridos sean depositados en cuentas en moneda extranjera de su titularidad abiertas en entidades financieras locales; (ii) el acceso se realiza dentro de los 60 días corridos previos a la fecha de vencimiento del pago a realizar; (iii) el acceso se realiza por un monto diario que no supere el 10% del monto que se pagará al vencimiento; y (iv) la entidad financiera interviniente haya verificado que el endeudamiento, cuyo servicio será cancelado con estos fondos, cumple con la normativa cambiaria vigente por la que se admite dicho acceso.
En segundo lugar, el BCRA estableció que a efectos de acceder al Mercado Libre de Cambios para realizar una transferencia al exterior para el pago de capital de títulos de deuda emitidos a partir del 8 de noviembre de 2024, el pago deberá tener lugar una vez transcurridos 365 días corridos desde su fecha de emisión.
Para mayor información, por favor contactar a Diego Serrano Redonnet y Alejo Muñoz de Toro.
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The BCRA amends Foreign Exchange Regulations on the repayment of financial indebtedness
Through Communication “A” 8129 dated November 7, 2024, the Central Bank of the Republic of Argentina (“BCRA”) amended the Foreign Exchange Regulations related to the repayment of financial indebtedness.
Firstly, the terms and conditions under which residents required to make payments on (a) foreign financial debt, or (b) local debt securities may access the Foreign Exchange Market before the deadlines generally permitted by regulations were modified.
In this regard, residents may access the Foreign Exchange Market in advance of the due date for these payments, provided that: (i) the funds acquired are deposited in foreign currency accounts held in the resident’s name in local financial institutions; (ii) access is sought within the 60 calendar days preceding the payment due date; (iii) the daily access amount does not exceed 10% of the total amount payable at maturity; and (iv) the intervening financial institution has verified that the debt, whose service will be settled with these funds, complies with current foreign exchange regulations permitting such access.
Secondly, the BCRA established that, for the purposes of accessing the Foreign Exchange Market to make a transfer abroad for the repayment of principal on debt securities issued on or after November 8, 2024, payment must occur only after 365 calendar days have passed from the issuance date.
For further information, please refer to Diego Serrano Redonnet and Alejo Muñoz de Toro.
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Mercado de Capitales
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Capital Markets
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Modificación del régimen de oferta pública de fondos de Inversión constituidos en el extranjero y fondos comunes de inversión abiertos destinados a inversores calificados
Por medio de la Resolución General N° 1030/2024 de la Comisión Nacional de Valores (la “CNV”), vigente desde el 14 de noviembre de 2024, la CNV modificó el régimen de oferta pública de los Certificados de los Depósito Argentinos (“CEDEARs”) para los Exchange Traded Funds (“ETF”) y Fondos Comunes de Inversión (“FCI”).
Así, la oferta pública bajo cualquiera de sus formas incluida como activo subyacente de CEDEARs o de cualquier otro título representativo de fondos de inversión, incluidos ETFs, y/o valores negociables cuyas emisoras se encuentren constituidas o registradas en el extranjero, que tengan como finalidad requerir dinero o valores en Argentina para su inversión en carteras, debe ser efectuada exclusivamente a través de FCI.
A su vez, la CNV establece que podrá solicitarse la oferta pública de CEDEARs que sean representativos de ETF que repliquen en forma pasiva índices que cuenten con amplia difusión referidos a renta variable (entendida como representativa de acciones), activos virtuales y/o materias primas (commodities). Dichos ETFs deberán poseer, como mínimo, un índice de liquidez igual o mayor al índice MERVAL. A fin de acreditar la condición de gestión pasiva del subyacente, el emisor deberá presentar el detalle de la composición del índice respectivo y las condiciones de funcionamiento y operación que acrediten que el objetivo es la replicación pasiva del índice.
En ese sentido, se establece un "régimen transitorio" que contempla la situación de los programas de CEDEARs autorizados, cuyo subyacente sean fondos de gestión activa que repliquen índices, a fin de brindar seguridad jurídica a los emisores y proteger las inversiones realizadas bajo el marco normativo anterior.
Modificación al Plazo de Liquidación de las operaciones de los Mercados y las Cámaras Compensadoras
Por medio de la Resolución General N° 1029/2024 de la Comisión Nacional de Valores (la “Resolución” y la “CNV”, respectivamente), vigente desde el 9 de noviembre de 2024, la CNV dispone que aquellos Mercados y/o Cámaras Compensadoras que, de acuerdo a la Resolución General CNV N° 1000/2024, hubieran optado por mantener el plazo de liquidación de contado 48 horas respecto a las operaciones de contado con valores negociables de renta fija, deberán adoptar en forma definitiva el plazo de liquidación de contado normal 24 horas (plazo T+1).
Así, dichos Mercados y Cámaras Compensadoras deberán proceder a adecuar sus reglamentaciones conforme a lo previsto por la Resolución y presentarlas para aprobación de la CNV hasta el 22 de noviembre de 2024.
Para mayor información, por favor contactar a Diego Serrano Redonnet y María Gabriela Grigioni.
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Modifications to the regime of public offering of investment funds incorporated abroad and open-end mutual funds for qualified investors
By means of General Resolution No. 1030/2024 of the National Securities Commission (the “CNV”, after its Spanish acronym), effective as of November 14, 2024, the public offering regime of Argentine Certificates of Deposit (“CEDEARs”, after its Spanish acronym) for Exchange Traded Funds (“ETFs”) and Mutual Funds (“FCI”, after its Spanish acronym) was modified.
Thus, the public offering under any of its forms, including as underlying asset of CEDEARs or any other securities representing investment funds, including ETFs, and/or marketable securities whose issuers are incorporated or registered abroad, whose purpose is to require money or securities in Argentina for their investment in portfolios, must be made exclusively through FCIs.
Besides, the CNV establishes that the public offering of CEDEARs that are representative of ETFs that passively replicate widely disseminated indexes referring to equities (understood as representative of shares), virtual assets and/or commodities may be requested. Such ETFs must have, at least, a liquidity index equal or higher than the MERVAL index. In order to prove the condition of passive management of the underlying asset, the issuer must submit a detailed description of the composition of the respective index and the operating conditions that prove that the objective is the passive replication of the index.
In this sense, a “transitory regime” is established to contemplate the situation of the authorized CEDEARs programs, whose underlying are actively managed funds that replicate indexes, in order to provide legal certainty to the issuers and protect the investments made under the previous regulatory framework.
Modification to the Settlement Deadline for the operations of Markets and Clearinghouses
By means of General Resolution No. 1029/2024 of the National Securities Commission (the “Resolution” and the “CNV” respectively), effective as from November 9th, the CNV provides that those Markets and/or Clearing Houses that, in accordance with General Resolution CNV No. 1000/2024, had opted to maintain the 48-hour spot settlement term, with respect to spot transactions with fixed income marketable securities, must adopt definitively the 24-hour normal spot settlement term (term T+1).
Thus, such Markets and Clearing Houses must proceed to adapt their regulations in accordance with the provisions of the Resolution and submit them for prior approval of the CNV by November 22, 2024.
For further information, please refer to Diego Serrano Redonnet and María Gabriela Grigioni.
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Derecho Administrativo
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Public Law
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Desregulación del mercado postal
El 12 de noviembre de 2024 entró en vigencia el Decreto N° 1005/2024 (el “Decreto”), por medio del cual el Poder Ejecutivo Nacional desreguló aspectos del mercado postal a través de la eliminación de requisitos para llevar a cabo la actividad de los servicios postales, internos e internacionales.
El Decreto definió a la actividad del mercado postal, usuario, remitente, destinatario y servicio postal universal, entre otras. Asimismo, habilitó a los operadores que desarrollan actividades en el mercado postal local e internacional a fijar con total libertad los siguientes aspectos: (a) la dotación de personal, (b) la modalidad, (c) los tipos de servicios prestados, (d) los equipos, (e) medios de transporte; y (f) los locales que requieran para su actividad.
El Decreto enumeró los servicios postales que podrán ser prestados. Además, estableció que los precios y servicios del mercado postal local e internacional se pactarán libremente entre las partes, sin intervención de la autoridad pública.
Convocatorias a subastas públicas de inmuebles del Estado: reducción de los plazos mínimos de antelación de las convocatorias
El 8 de noviembre de 2024 se publicó y entró en vigencia la Resolución N° 60/2024 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, que sustituyó el artículo 86 del Reglamento de Gestión de Bienes del Estado Nacional.
El nuevo artículo redujo los plazos y estableció que la convocatoria a subasta pública que involucre un bien inmueble del Estado Nacional deberá difundirse en el Boletín Oficial por el término de 2 días.
Por su parte, el plazo mínimo de antelación de la publicación con respecto a la fecha de la subasta dependerá del valor de precio base del inmueble. Es decir, cuando éste sea de hasta 25.000 módulos (hoy equivalente a $40.000), el plazo será de 20 días corridos de antelación a la fecha fijada para la subasta y, cuando este supere los 25.000 módulos, el plazo será de 30 días corridos de antelación.
Para mayor información, por favor contactar a Nicole Jaureguiberry.
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Deregulation of the postal market
Decree No. 1005/2024 (the “Decree”), effective as of November 12, 2024, deregulated aspects of the postal market through the elimination of requirements to carry out the activity of postal services, internal and international.
The Decree defined the activity of the postal market, user, sender, recipient and universal postal service, among others. Likewise, it enabled operators that develop activities in the local and international postal market to freely establish the following aspects: (a) staffing, (b) modality, (c) types of services provided, (d) equipment, (e) means of transportation; and (f) the premises required for their activity.
The Decree listed the postal services that may be provided. In addition, it established that the prices and services of the local and international postal market will be freely agreed between the parties, without intervention by the public authority.
Calls for public auctions of state-owned real estate: reduction of the minimum notice periods for calls for bids
On November 8, 2024, was published and entered into force Resolution No. 60/2024 of the State Property Administration Agency, which replaced Section 86 of the Regulations for the Management of National State Assets.
The new section reduced the terms and established that the call for public auctions involving a real estate property of the National State must be published in the Official Gazette for a term of 2 days.
Moreover, the minimum period of advance publication, with respect to the date of the auction, will depend on the base price value of the property. When it is up to 25,000 modules (equal to AR$ 40,000), the term shall be 20 calendar days prior to the date set for the auction and, when it exceeds 25,000 modules, the term shall be 30 calendar days of anticipation.
For further information, please refer to Nicole Jaureguiberry.
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