Hipotecas divisibles y derecho argentino

Estudio sobre el dec. 1017/2024 y su impacto en el mercado inmobiliario

Alejandro Polivanoff (*)

Sumario: I. Introducción.— II. El principio de indivisibilidad de la hipoteca en el Cód. Civ. y Com.— III. Régimen jurídico de las hipotecas divisibles según el dec. 1017/2024.— IV. Hipoteca sobre derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios.— V. La hipoteca abierta y la flexibilización del principio de especialidad.— VI. Implicancias prácticas y desafíos de implementación.— VII. Conclusiones.— VIII. Bibliografía.

I. Introducción

El 13 de noviembre de 2024, el Poder Ejecutivo nacional dictó el decreto de necesidad y urgencia 1017/2024 (1) (el “DNU”), el cual introdujo una reforma significativa y profunda al sistema hipotecario de nuestro país mediante la regulación de hipotecas divisibles aplicables a proyectos inmobiliarios.

Esta medida, publicada en el Boletín Oficial dos días más tarde, configura una excepción al principio de indivisibilidad de la hipoteca consagrado en el art. 2191 (2) del Código Civil y Comercial de la Nación (“Cód. Civ. y Com.”), con el objetivo de, según los fundamentos de la misma norma, impulsar el acceso al crédito hipotecario, estimular la inversión privada y reducir el déficit habitacional que afecta al país.

El presente artículo se propone analizar el régimen jurídico de las hipotecas divisibles introducido por el dec. 1017/2024, examinar sus fundamentos normativos y evaluar su posible impacto en el mercado inmobiliario, todo ello desde una perspectiva comparada con la doctrina y legislación latinoamericana en materia de garantías y derechos reales.

II. El principio de indivisibilidad de la hipoteca en el Cód. Civ. y Com.

II.1. Marco normativo general

El art. 2191 del Cód. Civ. y Com. establece que los derechos reales de garantía son indivisibles, lo que significa que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. Asimismo, el artículo señala: “El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías”.

Este principio de indivisibilidad constituye uno de los caracteres esenciales de la hipoteca, junto con su naturaleza de derecho real, su accesoriedad, su especialidad y su constitución registral. La indivisibilidad presupone que la garantía se extiende y abarca la totalidad del bien gravado, de manera que, mientras subsista la deuda, la hipoteca permanece íntegra sobre la totalidad del inmueble gravado.

II.2. La divisibilidad como excepción pactada

Sin embargo, el propio art. 2191 del Cód. Civ. y Com. contempla, en su parte final, que puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. El artículo señala que la divisibilidad puede disponerla el juez fundadamente, (i) a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o (ii) a petición de este último si hace a su propio interés.

Esta posibilidad de pactar la divisibilidad había sido objeto de escaso o nulo desarrollo normativo específico hasta la sanción del DNU. Como señalan diversos autores, la indivisibilidad se reconoce como carácter natural de los derechos reales de garantía, pero es susceptible de modificación por voluntad de las partes expresada o por disposición judicial a pedido de parte interesada, siempre que ello no redunde en un perjuicio para el acreedor.

II.3. Perspectiva comparada en Latinoamérica

El principio de indivisibilidad hipotecaria no es exclusivo del derecho argentino, sino que es una característica común en los ordenamientos jurídicos latinoamericanos. La doctrina ecuatoriana, por ejemplo, representada por Larrea Holguín, sostiene que la hipoteca es de carácter accesorio, y que su finalidad es asegurar el pago de la totalidad de la deuda. Larrea Holguín señala al mismo tiempo que lo accesorio siempre sigue la suerte de lo principal, pero esto no significa que, si la obligación es divisible, la hipoteca lo será también, ya que es un derecho real y nunca podrá tomar forma de divisible por su propia naturaleza.

Por su parte, el derecho peruano, en el art. 1102 del Cód. Civil de dicho país establece que la hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.

La doctrina colombiana ha reconocido la plena validez de la llamada hipoteca abierta, que no restringe la suma, y la ha descrito como una garantía establecida para cubrir obligaciones que normalmente no existen ni están determinadas en su monto en el momento del gravamen. Por lo tanto, proporciona un medio que garantiza diferentes, múltiples y sucesivas obligaciones, generalmente futuras, indeterminadas y determinables durante el plazo de ese período sin más requisitos.

III. Régimen jurídico de las hipotecas divisibles según el dec. 1017/2024

III.1. Concepto y ámbito de aplicación

El art. 1 del DNU señala que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para su posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios según corresponda, o incluso para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

Esta hipoteca divisible se define como un derecho real de garantía que posibilita el fraccionamiento del monto garantizado en partes independientes, en contraste con la hipoteca tradicional. Este instrumento, según los fundamentos de la propia norma, fue diseñado específicamente para garantizar créditos a compradores de emprendimientos inmobiliarios que se encuentran en etapa de desarrollo, comúnmente denominados propiedades “en pozo” o lotes en desarrollos urbanísticos que aún no poseen escritura.

La diferencia sustancial con una hipoteca tradicional radica en que, mientras la hipoteca tradicional garantiza el crédito con el inmueble en su totalidad, la hipoteca divisible permite que el crédito se fragmente en porciones proporcionales a cada unidad funcional futura dentro del mismo inmueble.

III.2. Requisitos del acto constitutivo

El art. 2 del DNU establece los requisitos formales para la constitución de una hipoteca divisible. El acto constitutivo deberá cumplir con las siguientes condiciones:

En primer lugar, el dominio del inmueble deberá estar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor hipotecario. En segundo lugar, se deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar, al menos, el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto inmobiliario a desarrollarse. En tercer lugar, el instrumento constitutivo deberá contener la conformidad de las partes a f in de que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio de las unidades funcionales o lotes de terreno resultantes, se proceda a la correspondiente división del crédito garantizado.

Estos requisitos deben cumplirse en el marco de lo establecido por el art. 2208 del Cód. Civ. y Com., que exige que la hipoteca se constituya por escritura pública, con la descripción del bien hipotecado y su valuación, así como la determinación del crédito garantizado.

III.3. Inscripción registral y publicidad

Conforme a la res. conjunta 2/2025 de los Ministerios de Justicia y Economía, dictada en julio de 2025 para reglamentar el dec. 1017/2024, las hipotecas divisibles podrán constituirse al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca en los términos previstos en el art. 2208 del Cód. Civ. y Com.

Los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo semejante ubicados en cada jurisdicción, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del dec. 1017/2024.

Además, la normativa reglamentaria faculta el registro de los boletos de compraventa y otros contratos por los que se prometa la entrega del derecho real de dominio sobre un inmueble futuro, que tuvieren por objeto unidades funcionales y complementarias y parcelas y subparcelas proyectadas como resultantes de la futura subdivisión. Cada uno de estos contratos deberá anotarse en un folio especial, con la debida vinculación al folio real del inmueble afectado a la hipoteca divisible. En el folio especial se tomará razón del estado jurídico del boleto de compraventa, de la cesión, prenda, afectaciones cautelares, así como cualquier otra afectación a regímenes especiales, limitaciones o restricciones al contrato o derecho registrado.

III.4. División del crédito y transferencia de las unidades

Al momento de otorgarse la escritura a los fines de subdividir el inmueble con los alcances previstos en el dec. 1017/2024 y transferir la titularidad de las unidades funcionales y complementarias o parcelas y subparcelas resultantes a favor de los respectivos adquirentes, deberá también procederse a la correspondiente división del crédito de la garantía hipotecaria, de conformidad con lo que se hubiese acordado oportunamente con el acreedor hipotecario.

En esa escritura se deberá consignar el saldo de la deuda vigente con relación a esa unidad, parcela o subparcela y sus condiciones de pago, así como la respectiva asunción de deuda por parte del adquirente y de la aceptación de su calidad de deudor hipotecario.

La normativa también contempla que puede constituirse el derecho real de hipoteca que no sea divisible al momento de otorgarse su escritura constitutiva, pero sujetarlo a división en virtud de lo establecido en el art. 1 del DNU al momento en que se otorguen las escrituras a los f ines de subdividir el inmueble y transferir la titularidad de las unidades funcionales y complementarias o parcelas y subparcelas resultantes a favor de los respectivos adquirentes, produciéndose, en consecuencia, simultáneamente en ese momento la división del crédito y de la garantía hipotecaria.

IV. Hipoteca sobre derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios

IV.1. El derecho de superficie en el Cód. Civ. y Com.

El art. 2114 del Cód. Civ. y Com. define al derecho de superficie como “un derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución”.

A su vez, el art. 2120 del Cód. Civ. y Com. establece que, entre las facultades del superficiario, se encuentra la posibilidad de gravar con hipoteca el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados en ambos casos, lógicamente, al plazo de duración del derecho de superficie.

IV.2. Regulación en el dec. 1017/2024

El Título II del dec. 1017/2024 regula específicamente la hipoteca sobre derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios. El art. 5 dispone que el titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los arts. 2120 y 2206 del Cód. Civ. y Com.

Esta modalidad resulta especialmente útil para proyectos de barrios cerrados o loteos, donde el desarrollo se ejecuta sobre una parcela que, debido a las demoras burocráticas, podría tardar años en subdividirse. Con esta regulación, se podrá hipotecar el lote que una persona adquiera, aunque el desarrollo no cuente con la subdivisión definitiva y el lote o parcela no tenga al momento de hipotecar una nomenclatura catastral propia.

Estos actos deben cumplir con los requisitos del art. 2208 y ccds. del Cód. Civ. y Com., debiendo describirse con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre, a fin de identificar con claridad el inmueble que se hipoteca.

IV.3. Cesión, securitización y otros negocios jurídicos

El art. 9 del dec. 1017/2024 establece que, al constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y la normativa que al efecto deberá dictar la Comisión Nacional de Valores.

Esta previsión abre la puerta a una mayor circulación y liquidez de los créditos hipotecarios garantizados con derechos de superficie, permitiendo el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas que puede contribuir a una mayor oferta de financiamiento para el sector inmobiliario. Mercado que, hasta el momento, no se había desarrollado en nuestro país.

V. La hipoteca abierta y la flexibilización del principio de especialidad

V.1. Antecedentes doctrinarios en Argentina

En 2016 y mediante la ley 27.271 se sustituyeron los arts. 2189 y 2210 originales del Cód. Civ. y Com. para admitir expresamente la denominada hipoteca abierta o de máximo. La doctrina argentina, tal como lo señalan Dodda y Urbaneja, ha reconocido que esta modificación representa la evolución más importante en materia de especialidad en cuanto al crédito.

A través de la hipoteca abierta, ampliando claramente la regulación tradicional, se permite que la constitución del derecho real señale el monto máximo que será garantizado con la hipoteca, pero sin necesidad de una enumeración precisa de la cantidad de actos jurídicos que podrán celebrarse entre deudor y acreedor para alcanzar esa suma. Esta figura resulta idónea para garantizar el otorgamiento de créditos destinados al desarrollo de emprendimientos privados que contemplen la conformación de unidades funcionales afectadas a la garantía en forma autónoma e individual.

V.2. Doctrina comparada latinoamericana

En el ámbito latinoamericano, la hipoteca abierta ha sido objeto de intenso debate doctrinal, especialmente en relación con la actividad bancaria y las operaciones de apertura de crédito. La doctrina uruguaya ha discutido la validez de la hipoteca cambiaria bancaria, conocida por unos como hipoteca abierta o genérica y por otros como hipoteca de obligaciones futuras o eventuales.

En el derecho colombiano, la Corte Suprema de Justicia ha definido a la hipoteca abierta sin límite de cuantía como una garantía abierta para diferentes, múltiples y sucesivas obligaciones, por lo común futuras, indeterminadas y determinables durante su vigencia sin necesidad de estipulación posterior, siendo así general respecto de las obligaciones garantizadas. Esta jurisprudencia reconoce que en el ordenamiento jurídico colombiano no es menester ni la preexistencia ni la determinación de las obligaciones principales a la constitución de la garantía.

La doctrina peruana, por su parte, ha abordado la cuestión del principio de especialidad hipotecaria respecto del crédito garantizado, analizando la tensión entre la concepción tradicional que exige la determinación precisa del crédito garantizado y las necesidades del tráfico mercantil que requieren formas más flexibles de garantía. Como señala Ortega Piana en su trabajo sobre garantía hipotecaria en respaldo de obligaciones futuras o eventuales, existe una necesidad negocial hipotecaria que debe atenderse en función del interés del acreedor y del aseguramiento de los créditos.

V.3. Importancia para el financiamiento inmobiliario

La combinación de la hipoteca divisible con la figura de la hipoteca abierta o de máximo permite articular mecanismos de financiamiento más sofisticados y adaptados a las necesidades del mercado inmobiliario contemporáneo. Un factor que ha potenciado la implementación de estos regímenes de garantía es la búsqueda de prevenir las contingencias económicas y los riesgos que puede sufrir una relación comercial o financiera en un mediano plazo.

En el contexto argentino, la nueva regulación acerca de las garantías sobre créditos indeterminados mediante la hipoteca abierta, recogida en la reforma del Cód. Civ. y Com., ha sido considerada acertada por la doctrina, que reconoce que recoge las recomendaciones de las Jornadas de Derechos Civiles y las propuestas de doctrinarios y juristas. No existe motivo para dudar de la conveniencia de la validez de la hipoteca abierta, siempre y cuando las relaciones comerciales o financieras se ajusten a la ley.

VI. Implicancias prácticas y desafíos de implementación

VI.1. Ventajas para desarrolladores y adquirentes

El dec. 1017/2024 introduce una herramienta que ofrece flexibilidad tanto para desarrolladores como para compradores. Para el sector desarrollador, las hipotecas divisibles representan un instrumento muy esperado que permite financiar proyectos nuevos o no escriturados, en pozo, y con boleto de compra. Esta modalidad otorga al comprador un rol central, permitiéndole elegir el proyecto que mejor se adapte a sus necesidades y financiarlo con el banco que ofrezca las condiciones más favorables, sin estar supeditado a las opciones impuestas por el vendedor.

Para los adquirentes, la división de la deuda garantiza la propiedad individual de cada unidad, lo que proporciona una mayor seguridad jurídica. La formalización y registro de los boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente en los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales o entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores otorga un respaldo legal comparable al de la publicidad registral, protegiendo los derechos de los compradores incluso antes de la posesión o escritura definitiva. Estos boletos registrados pueden incluso servir como garantía real para facilitar el acceso a crédito y la financiación del saldo del precio.

VI.2. Reglamentación pendiente y coordinación institucional

Si bien el Banco Central de la República Argentina ha formalizado la regularización de estas hipotecas y las acepta como garantía, aún se requiere una mayor reglamentación del Ministerio de Economía para que los bancos comiencen a ofrecer masivamente sus líneas de hipotecas divisibles. La Superintendencia de Seguros de la Nación tiene la tarea de promover el desarrollo de coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario, lo que es fundamental para mitigar los riesgos asociados a la posibilidad de fracaso de la operación o incumplimiento.

El Ministerio de Economía ha sido facultado para fomentar, en el ámbito del Consejo Federal de la Vivienda, políticas públicas y acuerdos de cooperación a nivel federal y regional orientados a propiciar y garantizar un ejercicio efectivo y homogéneo de los derechos reales previstos en el Cód. Civ. y Com., asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y el acceso a la vivienda.

VI.3. Desafíos en la valuación y gestión de riesgos

La valuación de un bien que aún no está construido presenta una complejidad adicional en comparación con una propiedad terminada. Los bancos deberán establecer criterios robustos para evaluar la solidez de los proyectos, la experiencia de los desarrolladores y la capacidad de pago de los futuros adquirentes. Esta evaluación requerirá metodologías específicas que consideren no solo el valor del terreno, sino también la viabilidad del proyecto inmobiliario, la calidad de los materiales a utilizar, la mano de obra a emplear y los riesgos de construcción, entre otros conceptos.

Las entidades financieras deberán desarrollar expertise en el análisis de proyectos inmobiliarios en fase de desarrollo, lo que implica evaluar factores como permisos de construcción, factibilidad de servicios, regulaciones urbanísticas aplicables y reputación del desarrollador. Esta capacidad de análisis será determinante para el éxito de la implementación del sistema de hipotecas divisibles.

VI.4. Experiencia comparada internacional

Las prácticas internacionales exitosas, como las de Estados Unidos y Europa, han sido señaladas como inspiración para la iniciativa argentina, buscando mejorar el acceso a la vivienda. Sin embargo, la experiencia comparada también subraya que el éxito de estas herramientas depende de factores como la estabilidad económica, especialmente el control de la inflación, la voluntad de los bancos para estructurar y ofrecer estas líneas de crédito, y la existencia de regulaciones claras y armonizadas que brinden seguridad jurídica a todas las partes.

La capacidad de Argentina para mantener un entorno económico predecible y fomentar la competencia bancaria será crucial para que las hipotecas divisibles alcancen su pleno potencial y se conviertan en un motor sostenible para el mercado inmobiliario. El contexto macroeconómico, la estabilidad monetaria y la confianza en el sistema financiero son variables fundamentales para el desarrollo de un mercado hipotecario robusto.

VII. Conclusiones

El dec. 1017/2024 representa un avance significativo en la modernización del sistema hipotecario argentino, introduciendo instrumentos de f inanciamiento más flexibles y adaptados a las necesidades del mercado inmobiliario contemporáneo. La posibilidad de constituir hipotecas divisibles sobre proyectos inmobiliarios y sobre derechos de superficie constituye una excepción razonable y justificada al principio tradicional de indivisibilidad de la hipoteca, en línea con la facultad que el propio Cód. Civ. y Com. otorga a las partes para pactar la divisibilidad de la garantía.

Esta reforma se enmarca en una tendencia más amplia de flexibilización del derecho de garantías reales observable en varios países de Latinoamérica, donde se han admitido figuras como la hipoteca abierta, la hipoteca de máximo o la hipoteca flotante, todas ellas orientadas a facilitar el acceso al crédito y la financiación de actividades económicas de mediano y largo plazo. La doctrina latinoamericana, desde distintas jurisdicciones como Colombia, Perú, Uruguay y Chile, ha contribuido a elaborar marcos conceptuales que permiten compatibilizar estas nuevas figuras con los principios tradicionales del derecho hipotecario.

El éxito de la implementación del dec. 1017/2024 dependerá de varios factores. En primer lugar, será necesaria una coordinación eficaz entre las distintas autoridades involucradas, particularmente el Ministerio de Economía, el Banco Central, la Comisión Nacional de Valores, la Superintendencia de Seguros y los Registros de la Propiedad Inmueble de las distintas jurisdicciones provinciales. En segundo lugar, las entidades financieras deberán desarrollar capacidades técnicas para evaluar adecuadamente los riesgos asociados a proyectos inmobiliarios en desarrollo. En tercer lugar, resultará fundamental mantener un entorno macroeconómico estable que genere confianza en el sistema financiero y favorezca el otorgamiento de créditos a largo plazo.

Desde el punto de vista jurídico, la regulación introducida por el dec. 1017/2024 y su reglamentación mediante la res. conjunta 2/2025 han establecido un marco normativo relativamente completo, aunque subsisten aspectos que requerirán desarrollo reglamentario adicional y, eventualmente, ajustes basados en la experiencia práctica de su aplicación. La doctrina y la jurisprudencia argentina tendrá un rol importante en la interpretación y aplicación de estas nuevas normas, resolviendo las cuestiones que inevitablemente surgirán en la práctica.

En definitiva, las hipotecas divisibles constituyen un instrumento jurídico promisorio para expandir el acceso al crédito hipotecario en Argentina, particularmente para la adquisición de viviendas en desarrollos inmobiliarios. Su implementación efectiva requerirá un esfuerzo coordinado de múltiples actores del sistema f inanciero, inmobiliario y registral, pero tiene el potencial de contribuir significativamente a la reducción del déficit habitacional y al dinamismo del sector de la construcción, con los consiguientes efectos positivos en términos de empleo y actividad económica.

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(*) Abogado (UCA) y magíster en Políticas Públicas (Universidad Austral). Candidato a magíster en Derecho Empresario por la misma institución. Actualmente es asociado senior en el estudio Pérez Alati, Grondona, Benites & Arntsen (PAGBAM), especializándose en Derecho Inmobiliario, Corporativo, Fusiones y Adquisiciones (M&A) y Derecho Comercial. 

(1) TR LALEY AR/LCON/9EDP. 

(2) TR LALEY AR/LCON/6AY8.