“Ley de Alquileres” - Principales modificaciones introducidas al régimen de locación de inmuebles
El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto N° 580/2020, que promulgó la denominada “Ley de Alquileres” (Ley N° 27.551, en adelante, la “Ley”) sancionada por el Congreso de la Nación el pasado 11 de junio de 2020.
La Ley introduce modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación (“CCC”) en relación con la locación de inmuebles.
Las disposiciones de la Ley son aplicables a los contratos que se celebren a partir del 1° de julio de 2020.
A continuación, se describen las principales modificaciones introducidas:
Plazo
Se establece que el plazo mínimo legal de contrato será de tres años, sin perjuicio del destino que se le otorgue al inmueble.
El plazo mínimo legal no es aplicable cuando el inmueble se destina a sedes de embajadas, consulados u organismo internacionales, usos habitacionales con fines turísticos, guarda de cosas y predio ferial.
Precio y actualización
No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
La Ley excluye a los contratos de locación de la prohibición de indexación establecida en la Ley de Convertibilidad (Ley N° 23.928).
En los contratos de alquiler de inmuebles con destino habitacional, la actualización del precio del alquiler se efectuará de forma anual. El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
Reparaciones
En caso de negativa o silencio del locador debidamente notificado ante un reclamo del locatario para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador una vez transcurridas 24 horas de la notificación y, en el caso de reparaciones no urgentes, luego de transcurridos 10 días corridos. En tales casos, el locatario puede descontar el valor de los arreglos del precio de alquiler.
Impuestos y expensas
El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el impuesto inmobiliario- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.
Garantías
El locatario debe proponer al locador al menos dos alternativas de garantía entre las siguientes: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (respaldada por un recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
El valor de la garantía no podrá superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en el caso que se otorgue como garantía un certificado de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler y deberá ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.
Incumplimiento por falta de pago
En caso de locaciones con destino de vivienda, el locador debe intimar fehacientemente al locatario otorgándole un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación, previo a la acción judicial de desalojo.
Resolución anticipada
El locatario puede rescindir anticipadamente la relación locativa una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato, debiendo notificar al locador con al menos un mes de anticipación.
En caso que la rescisión opere durante el primer año del plazo locativo, el locatario debe abonar la suma equivalente un mes y medio de alquiler vigente al momento de devolver el inmueble. En los casos de rescisión luego del transcurso de un año desde el inicio del contrato, el locatario debe abonar la suma equivalente a un mes de alquiler, en concepto de indemnización a favor del locador.
Si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato y el locatario notifica su decisión de rescindir el contrato con tres meses de anticipación, no corresponde el pago de indemnización alguna.
Intermediación de corredores inmobiliarios
La intermediación en la celebración de contrato de locación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. En el supuesto que interviniese solo un corredor, ambas partes, locador y locatario, deberán pagar comisión, salvo pacto en contrario.
Otras disposiciones relevantes
Se establece la facultad de las partes de constituir un domicilio electrónico en el que serán eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que a ellos se dirijan.
Se establece la obligación del locador de declarar el contrato de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga dicho organismo.
Se establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires instancias de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos entre las partes.
Se crea el “Programa Nacional de Alquiler Social” destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.
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"Lease Law" - Main amendments made to lease regime
On June 30, 2020, Decree No. 580/2020 was published in the Official Gazette, which enacted the "Lease Law" (Law No. 27,551, hereinafter the "Law"), which was passed by the Congress on June 11, 2020.
The Law introduces amendments to the Argentine Civil and Commercial Code ("CCC") in relation to the lease agreements regime.
The provisions of the Law will be applicable to contracts concluded as from July 1, 2020.
Its main amendments are described below:
Minimum term
The Law establishes that the minimum legal term of lease agreements will be three years, regardless of the lease destination.
The minimum legal term will not be applicable when the property is intended for embassies, consulates or international organizations, housing use for tourist purposes, storage and fairgrounds.
Rental prices and indexing
The tenant may not be required to pay rent in advance for periods longer than one month.
The Law excludes lease agreements from the prohibition of indexation established by the Convertibility Law (Law No. 23,928).
In the case of lease agreements intended for residential use, the rental price can only be updated annually. The price updating index shall be calculated taking into account the Consumer Price Index (IPC) and the Average Taxable Remuneration of Stable Workers (RIPTE) which must be prepared and published monthly by the Central Bank (BCRA).
Repairs
In case of refusal or silence of the landlord duly notified of a claim by the tenant to make an urgent repair, the tenant may make the repair himself at the expense of the landlord within 24 hours of notification and, in the case of non-urgent repairs, after 10 calendar days. In such cases, the tenant may deduct the cost of the repairs from the rental price.
Taxes and expenses
The tenant is not responsible for the payment of property taxes or the payment of extraordinary expenses.
Guarantees
The tenant must propose to the landlord at least two alternatives of guarantee among the following: property deed, bank guarantee, surety insurance, guarantee of bond or joint guarantor or personal guarantee of the tenant (supported by a paycheck receipt or certificate of income that can be added in case of more than one tenant).
The value of the guarantee may not exceed the equivalent of five times the monthly price rent, unless a certificate of income is provided as guarantee, in which case it may be increased to ten times.
The amount of the security deposit may not exceed the equivalent of the first month's rent and must be returned by providing a sum equivalent to the price of the last month's rent, or the proportional part if a deposit of less than one month's rent has been agreed by the parties.
Breach of contract for non-payment
In the case of residential leases, the landlord must give the tenant reliable notice within a period of no less than 10 calendar days from the date of receipt of notification, prior to filing a judicial eviction claim.
Early termination of the agreement
The tenant may terminate the lease agreement in advance after the first six months of the contract have elapsed, and must notify the landlord at least one month in advance.
If the lease agreement is terminated within the first year, the tenant must pay the equivalent of one and a half month's rent price at the time the property is returned. In the case of termination after one year from the execution of the contract, the tenant must pay the equivalent of one month's rent as compensation to the landlord.
If six months have passed since the execution of the contract and the tenant notifies his decision to terminate the contract three months in advance, no compensation will be due.
Real estate brokerage
Only registered professionals may act as intermediaries in the execution of lease agreements. If only one broker is involved, both parties, the landlord and the tenant, must pay the broker’s fee, unless otherwise agreed.
Other relevant provisions
The parties may provide an electronic address at which notifications, communications and notices addressed to them may be effected.
The landlord has the duty to declare the existence of the lease agreement before the Federal Tax Authority (AFIP), within the terms established by AFIP.
The Law establishes that free or low-cost mediation and arbitration instances should be created in the Provinces and the City of Buenos Aires for the resolution of conflicts between the parties.
The "Argentine Social Lease Program" is created to adopt measures to facilitate access to decent housing through the execution of formal lease agreements for people in vulnerable situations.
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